Saiba o que avaliar no contrato de aluguel antes de assinar

Encontrar um imóvel do jeito que a gente queria já é uma conquista, mas o verdadeiro desafio começa antes da chave estar na mão: o contrato de aluguel.
É ele que define tudo: o que é direito, o que é dever e, principalmente, o que pode virar dor de cabeça lá na frente. Por isso, ler com atenção (e entender cada linha) é o passo mais importante antes de assinar.

1. Comece pelo básico: a situação do imóvel

Peça a matrícula atualizada no cartório e as certidões negativas de IPTU e condomínio. Parece burocrático, mas é o que garante que o imóvel está em dia: sem penhoras, dívidas ou disputas judiciais que possam atrapalhar a locação.
Um simples documento pode evitar uma grande dor de cabeça (ou até ser usado para negociar um desconto no valor do aluguel).

2. Olho nas cláusulas financeiras

Não basta saber quanto vai pagar. É preciso entender como esse valor muda com o tempo.
Verifique se o aluguel está descrito por extenso e em números, qual é o dia do vencimento e qual índice será usado para reajuste (IGP-M, IPCA ou IVAR). Essa diferença pode parecer pequena, mas no final do ano, ela pode representar centenas de reais a mais no bolso.

3. Faça a vistoria com calma

A vistoria é o momento de ser detalhista: abra torneiras, acenda luzes, teste tomadas e olhe tudo, dos azulejos às portas.
Fotografe e filme o imóvel antes de entrar, anexe as imagens ao laudo e assine junto com o proprietário. Assim, qualquer problema futuro fica registrado e você evita pagar por algo que já estava lá.

4. Entenda o tipo de garantia

Existem quatro opções mais comuns:

• Caução: até três aluguéis depositados e devolvidos ao final, se tudo estiver certo.
• Fiador: uma pessoa que assume responsabilidade se houver inadimplência.
• Seguro-fiança: apólice paga anualmente pelo inquilino, sem devolução.
• Título de capitalização: mistura de investimento e garantia, com possibilidade de resgate.

O contrato só precisa ter uma delas e a melhor opção é a que cabe na sua realidade financeira.

5. Combine responsabilidades e rescisão

Quem paga o quê? O inquilino costuma arcar com pequenos reparos e manutenção do dia a dia; o proprietário, com problemas estruturais.
A multa por sair antes do prazo geralmente é de três aluguéis, mas pode ser negociada proporcionalmente.
Ah, e atenção: transferências de trabalho comprovadas podem isentar o pagamento da multa. Vale deixar isso claro no contrato.

6. Atenção aos custos extras

Além do aluguel, verifique quem paga condomínio, IPTU, fundo de reserva e eventuais seguros obrigatórios.
Alguns contratos tentam repassar taxas que deveriam ser do proprietário, então é essencial conferir cada item. O ideal é que tudo esteja bem definido para não gerar dúvida nem surpresa.

7. Prazos, reajustes e renovações

Confira o período de vigência (geralmente 30 meses), a data do reajuste e se o contrato tem renovação automática.
Se houver prazos de aviso prévio, anote na agenda. Esquecer de avisar pode gerar multas ou renovações involuntárias.

8. Mudanças só com aditivo

Mudou o valor do aluguel, a data de vencimento ou alguma regra? Tudo precisa ser formalizado por escrito e assinado por ambas as partes.
Nada de acordos verbais ou “valer o combinado no WhatsApp”. Em caso de disputa, só o documento oficial tem validade jurídica.

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Ler o contrato de aluguel com calma é um ato de autoproteção.
Entender cada cláusula, fazer uma vistoria detalhada e tirar dúvidas antes da assinatura é o que separa um aluguel tranquilo de uma dor de cabeça.
Tempo gasto agora é tranquilidade garantida depois.